房屋增貸是當有資金需求時取得資金的方式之一，本文將與您從房屋增貸的條件、優缺點、流程到利率額度一次解密，掌握了解房屋增貸以順利取得貸款資金。

房屋增貸是什麼？

房屋增貸指的是房屋貸款增貸，也就是說在將正在貸款還款中的房屋，在已還款部分本金後，向原來的貸款銀行在同一間房屋額外再借出一筆資金。每間銀行的增貸標準各不相同，但大多數條件差不多。

 

房屋增貸條件

房屋增貸必要條件包括信用良好、房屋有增值空間、年齡要求、符合負債比例、原房貸償還情況、穩定的工作收入和提供財力證明。但具體條件還是會因為各家銀行和個人情況而有所不同。所以在申請之前，除了透過下方了解基礎的房屋增貸條件外，建議還是要與銀行聯繫了解詳細的條件需求。

 

良好的信用紀錄

擁有良好的信用紀錄是申請房屋增貸的重要條件之一。銀行會評估您的信用狀況，包括過去的貸款還款紀錄、信用分數和其他相關信用指標。因此保持與建立良好的信用紀錄至關重要，因為不論是房屋增貸或是其他相關貸款，都能因此獲得較好的信用額度和較低的利息。

房屋增值潛力

銀行通常會考慮您的房屋是否有增值空間。如果您的房屋具有增值潛力，例如位於熱門地區或擁有良好的房地產市場潛力，這將增加您獲得房屋增貸的機會。

年滿20歲本國國民

申請房屋增貸的基本要求是年滿20歲，具有完全行為能力的國民。

符合負債比例要求

銀行會評估您的負債比例，即您的債務與收入之間的比例。符合銀行設定的負債比例要求，通常是獲得房屋增貸的前提之一。

原房貸的還款狀況

維持半年以上的房貸還款紀錄，可以證明自己與銀行維持良好的信用往來，並且準時還款顯示對貸款。

穩定的工作收入和財力證明

具有穩定的工作收入並提供明確的財力證明是房屋增貸的關鍵要素，財力證明可以包括薪資證明、銀行對帳單和其他能夠證明有足夠的財力來承擔貸款負擔的文件。

 

這些是常見的房屋增貸條件要素。然而，具體的條件可能因地區、銀行政策和個人情況而有所不同。因此，在申請房屋增貸之前，建議還是要先與銀行機構聯繫，了解清楚申請要求和條件。

 

房屋增貸利率和額度

房屋增貸的貸款利率和額度同樣會受到信用評分、房屋價值、財力狀況、還款能力評估後而會有所不同，以下整理了不同銀行提供的利率及額度做為參考。

銀行	利率	額度	年限	相關費用
中國信託	2.1%起	最高8.5成	最長 30年 寬限期 3年	6500
國泰世華	2.19%起	最高8成	20年	5000起
永豐銀行	2.18%起	最高8.5成	20年	5000起
玉山銀行	2.19%起	依據房屋狀況	20年	8000起
台新銀行	2.2%起	最高8成	20年 寬限期 3年	8000起
資料整理：國峯租賃

 

房屋增貸流程

 

STEP 1. 提供增貸申請文件

1. 1. 原貸款人身分證影本
   2. 原貸款房屋之土地與建物登記謄本或所有權狀影本
   3. 所得證明文件（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺等）
   4. 目前剩餘的房貸餘額

STEP 2. 審核及估價

銀行會根據貸款人的基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、並且會根據房屋目前的情況及行情進行房屋鑑價，最終會確認是否核准貸款。

STEP 3. 對保

對保是在核貸後、撥款前的關鍵環節，是確認合約內容和驗證身分的必要過程，為的是保障雙方的權益以利順利完成貸款交易。

若通過審核標準，房貸專員會與貸款人對保、說明合約內容、貸款額度、利率、還款期並簽訂合約，以保障雙方權益。

STEP 4. 設定抵押權

銀行會在抵押權上增設該筆增貸項目，對保完成後抵押權所設的金額為貸款金額的1.2倍。

STEP 5. 撥款

當設定抵押權也完成後，一般來說會在1-3個工作天撥款至指定帳戶。

房屋增貸優缺點

房屋增貸優點

1. 1. 房屋增貸額度高

相較於其他貸款方式，房屋增貸的借款額度通常更高。一般信貸的貸款金額受到月收入的22倍限制，但房屋增貸使用房屋作為抵押品，貸款額度則取決於房屋的價值和銀行的貸款成數。即便薪資收入不高，透過房屋增貸，仍有機會借到更多的資金。

1. 2. 房屋增貸利率低

房屋增貸相比於其他貸款方式，擁有更低的貸款利率。相較於信貸或車貸，房屋增貸的貸款利息較低，因此能夠節省利息支出，減少借款的成本。這使得房屋增貸成為一種具有吸引力的融資選擇。

1. 3. 房屋增貸期限長

房屋增貸的還款期限可以延長到最多20年。這樣，每個月需要還款的金額會較少，減輕還款的壓力。相比於其他貸款，例如信貸，房屋增貸的長期還款能提供更大的彈性。

 

房屋增貸缺點

在選擇房屋增貸時，雖然房屋增貸有像是低利率、還款期限較長的優點，但也必須仔細考慮其中的缺點，例如：

 

1. 1. 利息不得做所得稅扣除額列舉

房屋增貸的一個重要缺點是，無法將增貸部分的利息列入扣除項目中。在申報所得稅時，只能列舉扣除原房貸中尚未還款額度所產生的利息，這意味著房屋增貸將增加您的稅負擔。

1. 2. 審核嚴格

相較於一般的房屋貸款，房屋增貸的審核程序更加嚴格。銀行在房屋鑑價時通常偏向保守，這可能導致核貸金額較低。此外，若信用不良、收入不穩定或負債比過高，都可能影響到核貸結果。因此，在申請之前，需要確保自己的信用狀況良好並具備穩定的收入。

1. 3. 增加負債壓力

若尚未還清原房貸又申請房屋增貸，將意味著每月需要負擔兩筆房屋貸款。這將增加財務上的壓力，因此需要仔細評估自己的還款能力。在申請前，確認自己能夠負擔並制定一個合理的還款計劃。

 

儘管房屋增貸有一些缺點，但對於特定的財務需求，它仍然是一個有價值的選擇。而當無法進行房屋增貸時，將原有貸款的房子再次抵押，申請二胎房貸也是取得資金的一種方式，但同樣的，在銀行申請二胎房貸時，也會遇到上述缺點問題，對信用要求也同樣非常嚴格。重要的是，記得要全面評估自身財務狀況、還款能力以及相關風險後在做出決定。

 

｜延伸閱讀：二胎房貸是什麼？優點、流程、各家比較一次看懂

 

房屋增貸常見問題

Q.　房屋增貸可貸幾年？

A.　一般而言，房屋增貸的貸款期限通常最長可達20年，有些銀行甚至可以提供最多3年的寬限期。然而，房屋增貸的實際貸款期限還是會受到信用狀況、信用紀錄、還款能力、收入狀況、債務比率影響。

 

Q.　房屋增貸可以拿來購屋嗎？

A.　政府為了避免炒房，對於房屋增貸款的用途設有限制。增貸的錢不能用於購買新的房屋，但可用於改善現有房屋的屋況，例如：裝修、翻新或是其他房屋改善工程。因此若將房屋增貸款用於購買房屋，並被查到與原用途不符，可能會面臨銀行根據合約啟動加速還款條例，要求提前還清貸款。這表示必需一次性支付未還的貸款餘額外，恐還需面臨罰款或利息。

 

因此，若有購屋需求，則還是需要申請一般房屋貸款，但現在針對政府避免炒房，對於第二戶貸款成數較低且信用條件嚴格。

 

｜延伸閱讀：銀行增貸失敗怎麼辦？

 

Q.　房屋增貸一定要找原銀行嗎？

A.　不一定，但還是建議優先找尋原來的銀行，這樣做的好處是因為已經與該銀行建立了一定的信任關係，該銀行對於您的財務狀況和房屋價值也較為熟悉，且能夠減少審核貸款的繁瑣流程與加快審核的速度，因此會建議優先向原房貸銀行詢問房屋增貸。但若原來的銀行申貸結果不滿意或是未能成功獲得理想的貸款額度，則可以選擇向其他銀行申請，這樣的行為稱為「轉增貸」。

轉增貸是能夠去了解及比較市場上不同銀行的利率、貸款條件和貸款額度，從中找到最符合自己需求的方案。

 

Q.　申請房屋增貸沒過怎麼辦？

A.　當申請的房屋增貸未能核准時，還能有其他貸款方式可以考慮，如「房屋轉貸」或是「二胎房貸」，透過其他的貸款方式來滿足資金的需求。

 

房屋轉貸是一種將原本的房貸轉移到條件更好的金融機構的貸款方式，可以透過了解多家銀行或是金融機構的條件和利率，並且信用狀況和其他財力條件也有所改善，能夠有機會獲得更優惠的貸款條件並且貸款金額也可能更高。

 

二胎房貸是在保留原有房貸的情況下，利用同一間房屋做為抵押品，向另一家金融機構申請第二筆貸款，因此也稱為二順位貸款。透過二胎房貸同樣可以獲得額外的資金，以滿足資金的需求。

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